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房地产行业深度:租售并举重塑供给新十年格局—长周期房价专题报告之二

2018-01-05阅读 0 申万宏源研究 微信搜索

联系人:王胜/曹一凡/龚正欢/彭子恒

研究供给首先要对库存结构有明确的认识,部分投资者对各项库存的概念依然不太明晰。库存结构一般可以分为四类,目前短期库存(待售和可售)已经回到比较健康的位置,而远期库存(拿地未开工)则依然高企。其中待售库存指的是已经施工完成一旦销售可以立即结算的现房,也是统计局公布的指标。可售则是包括现房和期房的库存。中期库存与远期库存(拿地未开工)2014年以来走势出现背离,远期库存则是库存结构中的大头,占比约80%。

 

未来15年土地供应会大幅减少,主要削减三四线城市指标,一线城市维持供不应求状态。根据《全国国土规划纲要(2016—2030年)》中的约束性指标国土开发强度,按照17%的住宅用地供应比例测算下2016-2020年预计减少37%的住宅用地供应,2020-2030年预计减少46%的住宅用地供应。根据一线城市2017-2020年的土地供应计划测算,至2020年一线年均新增建筑面积4130万平(不含租赁),而2012-2016年一线城市商品住宅年均销售面积4449万平,一线城市商品房市场供不应求格局难变。从重庆经验看,政府拥有充足的土地储备给予了地产调控政策充足的空间。在核心城市土地供应仍然紧缺的情况下,基于存量市场做文章,在核心城市发展租赁是对未来居住需求的一个有效补充。

 

租赁市场发展,三大都市圈核心城市仍是主要区域。目前三大都市圈是主要的出租来源。2008年至2016年,全国的挂牌出租面积年均复合增速约23%,而长三角和珠三角的增速分别为28%和25%,挂牌出租面积占到全国总面积的51%,供给市场上三大都市圈内是主力。从财政角度分析未来租赁市场发展,一线仍是主要市场。目前主要推动租赁发展主要还是通过政策让利,那么在居住需求相对旺盛、缺少转移支付的长三角和珠三角三四线城市,通过政策让利发展租赁的手段不大可能会大规模推出。从国有土地使用权出让金/地方公共财政收入这个指标比较土地出让收入对地方政府财政的支持力度,我们发现相较于城市能级,地域性特征更明显。长三角和珠三角都市圈内城市最高,南京近几年一直在80%以上。

 

各地区比较探讨未来长效机制,我们的猜想是重在长效,意在保障。我国的土地出让制度与香港相类似,香港住房制度是公私分明的二元体系,在保障了低收入阶层的基本居住需求后,有购买力的阶层在商品房市场自主决定。但是同样也存在着脱离了公租房保障范围但又买不起商品房的夹心阶层,新加坡保障房体系较香港更为彻底,80%以上的居民居住在组屋内,90%以上的新房是组屋,价格由政府控制。与香港的公租房、新加坡的组屋制度比较,我国的长效机制未来可能会是租售并重,借鉴重庆经验,建立从公租房、共有产权房到商品房的多元化住房体系,以长效为核心,以保障居民基本居住需求为目标的房地产制度。

 

从住宅开发和房屋租赁两个维度,我们都持续看好核心都市圈内一二线。三大都市圈内的核心一二线城市都会是未来的主要市场区域。供给持续小于需求是支撑一二线城市房价的核心逻辑,而核心城市逐步进入存量时代,政府财政有空间为发展租赁让利决定了一二线依然是未来租赁市场发展的主要区域。


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